Jak na hypotéku pro OSVČ krok za krokem

V České republice podniká přes 2 miliony živnostníků, což je více než čtvrtina obyvatel v produktivním věku. Pracovat na živnost s sebou nese řadu výhod, ale i úskalí. Nejčastěji se skloňuje nedostatečné zabezpečení do důchodu, neméně důležité je ale i problematické získávání hypoték.

Kdy nejčastěji podnikatelé žádají o hypotéku

Živnostníci žádají o hypotéku při řešení svých osobních potřeb bydlení napříč profesemi, ale také při zařizování provozoven, dílen či kanceláří. Výjimkou není ani hypoteční úvěr pro obojí, tedy standardně pro koupi či rekonstrukci rodinného domu k vlastnímu bydlení a s provozovnou v přízemí.

Ať už potřebujete nemovitost koupit či zrekonstruovat pro účely podnikání či vlastního bydlení, čekají vás jako OSVČ poněkud jiné podmínky pro získání hypotečního úvěru. Vaším nejdůležitějším úkolem bude prokázat dostatečnou bonitu, ale ani tím ještě boj o hypotéku nekončí.

Jak živnostník prokazuje bonitu

S prokazováním dostatečné bonity mají živnostníci zpravidla problém. Důvod je jednoduchý: kvůli daňové optimalizaci a uplatňování paušálních výdajů mají prokazatelný nízký příjem. I když tato částka vůbec nemusí odpovídat realitě, banka bude vycházet z vašeho daňového přiznání.

Podnikatel tedy prokazuje bonitu daňovým přiznáním za poslední zdaňovací období, tedy za poslední rok, někdy dva roky. Z toho pak banka vypočítá čistý měsíční příjem. Velmi zjednodušeně jde o příjmy po odečtení výdajů, sociálního a zdravotního pojištění a daně. Výpočet je ale ve skutečnosti velmi složitý a vzorec je neveřejnou interní záležitostí banky a záleží na mnoha faktorech.

Jestli tedy při příjmech 40,000 Kč měsíčně uplatňujete paušální výdaje 60 %, je váš prokazatelný čistý příjem 8,704 Kč měsíčně. Váš reálný čistý příjem přitom může být až 35,104 Kč.

Z prokazatelného čistého měsíčního příjmu se pak ještě odečtou další pravidelné výdaje živnostníka, jakými jsou například závazky, jiné úvěry, půjčky či leasingy. Jak vidíte, výsledná částka může být opravdu pár tisíc korun, a v takovém případě vám žádná banka hypotéku neschválí. Česká národní banka totiž stanovila limit pro měsíční splátku na 45 % prokazatelného čistého příjmu. Půjčená suma zároveň nemůže překročit devítinásobek čistého ročního výdělku.

Kroky k získání hypotéky  

Kromě komplikovaného dokazování bonity živnostníci bojují ještě i s dalšími překážkami při získávání hypotéky. Při dodržení několika jednoduchých kroků ale zcela určitě nakonec hypotéku získáte:

1. Minimálně rok (lépe dva roky) před podáním žádosti o hypoteční úvěr si záměrně nesnižujte příjmy a nezvyšujte náklady. Sice budete platit vyšší daň, ale banka vám nabídne mnohem lepší podmínky pro získání hypotéky. Jestli jste v předchozím roce nepodnikali, banka vaši žádost velmi pravděpodobně zamítne.  
2. Nesnažte se zpětně měnit daňová přiznání podle toho, jaké podmínky vám stanoví banka. To by mohlo být považováno za podvod.
3. Zajistěte si doklady o dalších příjmech, například z pronájmu.
4. Zkuste si najít banku, která vaši bonitu bude počítat z obratu, nikoliv z čistého příjmu. Tento způsob výpočtu daleko více odpovídá reálným příjmům většiny živnostníků.
5. V ideálním případě byste měli mít našetřeno minimálně 30 % z vlastních zdrojů.
6. Mějte připravený doklad o bezdlužnosti vůči Finančnímu úřadu a také doklad o délce podnikání.
7. Zajistěte si, aby v projektové dokumentaci ke kupované či rekonstruované nemovitosti zabíraly komerční prostory méně než 50 % celkové plochy. Většina bank to vyžaduje.

Pokud to nevyjde

Jestli i přesto banka vaši žádost zamítne, nabízí se pro OSVČ ještě dvě možnosti, jak financovat koupi či rekonstrukci nemovitosti:

1. Místo hypotéky zažádejte o spotřebitelský úvěr, u kterého jsou některé podmínky benevolentnější, i když podmínky splácení budou pro vás zřejmě méně příznivé.
2. O hypotéku zažádejte se spolužadatelem, standardně jde o manžela / manželku či partnera / partnerku. Jestli žijete ve společné domácnosti, bude banka počítat vaše příjmy dohromady. Nicméně spolužadatel nese samozřejmě stejnou odpovědnost za splácení hypotéky jako hlavní žadatel.

Příklad z praxe:

Paní Svitáková se po deseti letech práce kadeřnice v pražském salónu rozhodla přestěhovat se svojí rodinou do rodinného domku na venkově a otevřít si zde vlastní kadeřnictví. Rodinný dům paní Svitáková zdědila po své babičce, ale v nevyhovujícím stavu. Kromě celkové rekonstrukce zde bylo nezbytné provést i rekonstrukci přízemí pro účely provozování kadeřnictví. Celkovou cenu rekonstrukce odhadla paní Svitáková na 700,000 Kč. Našetřeno měla 200,000 Kč.

Hypoteční úvěr ve výši 500,000 Kč pro tuto rekonstrukci nakonec získala u Hypoteční banky. Zde jí nabídli délku splácení 20 let, sazbu 30,09 % s pětiletou fixací a měsíční splátku ve výši 2,800 Kč. Jelikož i v pražském salónu paní Svitáková pracovala na živnost, neměla problém doložit délku podnikání ani stabilní příjmy v dostatečné výši pro danou částku. Ovšem podmínkou bylo, aby v rekonstruované nemovitosti převažovala plocha bydlení. To znamená, že podle vyjádření odhadce prostory pro podnikání musely zaujímat plochu menší než 50 % ve vztahu k celkové užitné ploše. V tomto případě paní Svitáková podmínku splnila a získala standardní hypoteční úvěr na rekonstrukci domu.