67. díl: Jak se daní příjmy z pronájmu

Pokud pronajímáte nemovitosti, máte povinnost podávat daňové přiznání a uhradit daň z tohoto příjmu. Povinnost se týká všech pronajímatelů, a to bez ohledu na to, zda mají i jiné příjmy, či nikoli.

Obsah

• Kdo má povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmu z pronájmu?
• Výpočet daně z příjmu z pronájmu
• Příjem z pronájmu majetku spoluvlastníků a ve společném jmění manželů
• Kdy je příjem z pronájmu považován za příjem z podnikání?
• Pronájem bytu a DPH

Kdo má povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmu z pronájmu?

Stručně řečeno, všichni pronajímatelé movitých i nemovitých věcí. Výjimkou jsou pouze zaměstnanci, jejichž zdanitelné příjmy (vyjma příjmů ze zaměstnání) v roce 2024 nepřesáhly 20 000 Kč, případně osoby, které mají pouze příjem z pronájmu, který za rok 2024 nebyl vyšší než 50 000 Kč. V takových případech příjem z pronájmu nedaníte ani nemáte povinnost podávat daňové přiznání, v praxi však jde o naprosté minimum případů.

Příjem z pronájmu podléhá zdanění daní z příjmů, a tedy se uvádí v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Jako pronajímatel musíte vyplnit přílohu č. 2 daňového přiznání (Výpočet dílčího základu daně z příjmu z pronájmu) a výslednou částku připočíst k ostatním dílčím základům daně.

Pokud podnikáte jako OSVČ, musíte daňové přiznání odevzdat elektronicky do 2. května 2025, v případě podání daňovým poradcem do 1. července 2025. Pro nepodnikající fyzické osoby existuje i možnost papírového podání, v tom případě je ale termín již 1. dubna 2025.

Výpočet daně z příjmu z pronájmu

Pro výpočet daně z příjmu z pronájmu nejdříve musíte určit své příjmy a výdaje.

Jak určit příjem z pronájmu

Příjmem z pronájmu se rozumí pouze částka, kterou vám nájemce hradí za užívání nemovitosti. To znamená, že platby za energie, služby (např. úklid společných prostor, vytápění, vodné a stočné) a další se za příjem z pronájmu nepovažují.

V daňovém přiznání, které se podává v roce 2025, sečtete příjmy z pronájmu za celý rok 2024. Není přitom rozhodující, za jaké období nájem plyne, ale kdy pronajímatel nájem obdržel. Nájem za prosinec 2023, který jste obdrželi v lednu 2024, se tedy uvádí v daňovém přiznání za rok 2024.  

Jak uplatnit výdaje

Výdaje můžete uplatnit buď jako reálné výdaje, nebo procentem z příjmů. Zvolený způsob uplatnění výdajů musí poplatník použít na všechny pronajímané nemovitosti jednotně.

1. V případě uplatnění reálných výdajů musíte evidovat a archivovat všechny doklady o těchto výdajích, tj. například poplatky realitní kanceláři, výdaje na údržbu či rekonstrukci pronajímané nemovitosti, pojištění apod. Náklady na energie a služby se za výdaje nepovažují, jelikož pronajímatel je pouze jejich zprostředkovatelem. Jako výdaj můžete uplatnit také daňové odpisy nemovité věci. 
2. Administrativně jednodušší je uplatnění výdajů procentem z příjmů. V případě pronájmu lze takto uplatnit 30 % příjmů, maximálně však 600 000 Kč. Nemusíte ale evidovat ani archivovat žádné doklady o výdajích.

Daňové slevy a nezdanitelné položky 

Jelikož je příjem z pronájmu uváděn v daňovém přiznání k dani z příjmů, můžete uplatnit všechny daňové slevy a nezdanitelné položky, a to bez ohledu na to, zda máte i jiný příjem, či nikoli.

Sazba daně

Odečtením výdajů od příjmů vypočtete dílčí daňový základ. Pro určení sazby daně musíte spočítat všechny dílčí základy daně, tedy ze všech zdanitelných příjmů. Základní sazba daně z příjmů je 15 %. Pokud je však váš daňový základ za rok 2024 (tj. součet všech dílčích základů daně) vyšší než 1 582 812 Kč (36násobek průměrné mzdy), částku převyšující tento limit daníte sazbou 23 %.

Odvody sociálního a zdravotního pojistného

Pokud jste OSVČ nebo zaměstnanec a popři tom pronajímáte nemovitost, příjem z pronájmu nepodléhá odvodům pojistného. Jiná je však situace, kdy poskytujete krátkodobé pronájmy turistům, což je považováno nikoli za příjem z pronájmu, ale z podnikání. Tento příjem odvodům pojistného podléhá (viz níže).

Příklad

Paní Nováková má příjmy ze samostatně výdělečné činnosti a z pronájmu několika bytů. Jako OSVČ měla za rok 2024 příjmy 800 000 Kč a uplatnila paušální výdaje 60 %, tedy 480 000 Kč. Z pronájmu měla příjmy 2 000 000 Kč a uplatnila paušální výdaje 30 %, tedy 600 000 Kč (což je maximální výše paušálně uplatnitelných výdajů).

Dílčí základ daně ze samostatně výdělečné činnosti činí 320 000 Kč, z pronájmu 1 400 000 Kč. Daňový základ paní Novákové za rok 2024 je tedy 1 720 000. Částku 1 582 812 Kč zdaní sazbou 15 % a částku 137 188 Kč sazbou 23 %. Odvody pojistného platí paní Nováková pouze z příjmů ze samostatně výdělečné činnosti.

Příjem z pronájmu majetku spoluvlastníků a ve společném jmění manželů

Ne každá pronajímaná nemovitost má jediného majitele. Pokud má nemovitost dva nebo více spoluvlastníků, mohou nastat 2 situace:

1. Příjmy si spoluvlastníci rozdělí ve výši spoluvlastnických podílů. Pro všechny spoluvlastníky platí povinnosti jako pro vlastníky nemovitostí, přičemž v daňovém přiznání uvádí každý spoluvlastník pouze příjmy z pronájmu svého podílu.
2. Příjmy si spoluvlastníci nerozdělí ve výši spoluvlastnických podílů, například jeden spoluvlastník je příjemcem nájmu za celou nemovitost. V tom případě nelze uplatnit paušální výdaje a poplatník musí prokazovat reálné výdaje.

Pokud je pronajímaná nemovitost ve společném jmění manželů, příjmy z pronájmu zdaňuje pouze jeden z manželů a je na vašem rozhodnutí, který to bude. Obvykle je výhodnější, když příjem z pronájmu zdaní manžel/manželka s nižšími příjmy.

Kdy je příjem z pronájmu považován za příjem z podnikání?

Pokud pronajímáte svůj byt či dům přes platformy, jako je například Airbnb, je situace zcela jiná. V tomto případě se totiž nejedná o příjem z pronájmu, ale příjem z podnikání. Rovněž v daňovém přiznání nevyplňujete přílohu č. 2 (příjmy z pronájmu), ale přílohu č. 1 (příjmy ze samostatně výdělečné činnosti). Příjmy z nájmu se zdaňují jako příjmy z podnikání rovněž v případě, že je pronajímaná nemovitost součástí obchodního majetku.

Příjem z podnikání podléhá zdanění, ale také odvodům zdravotního a sociálního pojistného. V případě krátkodobých pronájmů turistům lze uplatnit paušální výdaje 60 %, pokud však pronajímatel nemá živnostenské oprávnění, uplatní pouze 40% paušální výdaje.

Pronájem bytu a DPH

Pokud je pronajímaná nemovitost určena k bydlení, je nájem od DPH osvobozen. Existuje však několik výjimek, například krátkodobý nájem nemovitostí, poskytování ubytovacích služeb či nájem prostor k parkování vozidel. Pokud poskytujete ubytovací služby přes platformy typu Airbnb, vzniká vám povinnost stát se identifikovanou osobou k DPH.

V případě pronájmu prostor, které nejsou určeny k bydlení, je problematika DPH složitější, a proto doporučujeme konzultaci s daňovými poradci.

Stručně

• Příjmem z pronájmu se rozumí pouze částka, kterou vám nájemce hradí za užívání nemovitosti. Platby za energie, služby a další se za příjem z pronájmu nepovažují.
• Výdaje můžete uplatnit buď jako reálné výdaje, nebo procentem z příjmů. V případě pronájmu lze paušálně uplatnit 30 % příjmů, maximálně však 600 000 Kč.
• Jelikož je příjem z pronájmu uváděn v daňovém přiznání k dani z příjmů, můžete uplatnit všechny daňové slevy a nezdanitelné položky.
• Odečtením výdajů od příjmů vypočtete dílčí daňový základ. Pro určení sazby daně musíte spočítat všechny dílčí základy daně.
• Základní sazba daně z příjmů je 15 %. Pokud je však váš daňový základ za rok 2024 vyšší než 1 582 812 Kč, částku převyšující tento limit daníte sazbou 23 %.
• Pokud jste OSVČ nebo zaměstnanec a popři tom pronajímáte nemovitost, příjem z pronájmu nepodléhá odvodům pojistného.
• Pokud pronajímáte svůj byt či dům přes platformy, jako je například Airbnb, nejedná se o příjem z pronájmu, ale příjem z podnikání. Příjem z podnikání podléhá zdanění, ale také odvodům zdravotního a sociálního pojistného.
• Pokud je pronajímaná nemovitost určena k bydlení, je nájem od DPH osvobozen.